La Ley 2/1994, de 30 de marzo dice que uno de los motivos que permiten la modificación de los préstamos hipotecarios es el cambio en la titularidad de los mismos. Pero, para ello, se ha de contar con la aprobación de la entidad con la que se firmó el crédito. El banco puede negarse a hacerlo si este cambio infringe su política comercial o supone aumentar el riesgo de impago.
También es posible que la entidad llegue a un acuerdo con el titular si su situación crediticia mejoró respecto al momento en el que firmó el préstamo. En estos casos, el banco puede solicitar garantías adicionales o modificar las condiciones de la financiación.
Métodos para cambiar el titular de una hipoteca
Subrogación por cambio de deudor
A través de esta operación se puede cambiar el titular del préstamo “por un nuevo prestatario que asume las obligaciones y derechos del anterior”, según informa el Banco de España. Eso sí, la entidad debe autorizar ese cambio.
Un ejemplo es la venta de una vivienda que está hipotecada. Se puede cancelar el préstamos para que el nuevo propietario adquiera un inmueble libre de cargas o se puede traspasar la deuda con una subrogación. Esta operación conlleva una serie de ventajas para el antiguo titular y para el nuevo. El primero no paga los gastos de cancelación del crédito y el segundo no abona la comisión de apertura.
Novación
La novación consiste en cambiar algunas de las condiciones que se pactaron cuando se firmó el crédito hipotecario. Entre las modificaciones que se contemplan está el cambio de la titularidad.
La modificación se debe formalizar mediante escritura pública. Por ella, la entidad bancaria puede cobrar una comisión que, con carácter general, se calcula como un porcentaje del importe del préstamo que todavía no se pagó. Dicha comisión debe figurar en el contrato, de lo contrario, el banco no la podrá pedir.
El banco también puede pedir que se haga una nueva tasación de la vivienda. En el caso de que así sea, el propietario es el que debe asumir el coste. Entre la documentación que la entidad deberá entregar al nuevo titular están los documentos de información precontractual: el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). El plazo será de al menos diez días naturales antes de la firma de la novación del contrato.
¿Cuántos titulares puede tener una hipoteca?
No hay límite de titulares para la propiedad de una hipoteca, ya que cuantas más personas se hagan cargo del crédito, más garantías de pago y solvencia tiene la entidad bancaria. El banco busca que los titulares de una hipoteca tengan la mayor estabilidad financiera posible, es decir, ingresos estables y pocas deudas. Por lo tanto, si hay dos personas que cumplen esas condiciones, el banco preferirá dos, o incluso tres, titulares a uno.
