A la hora de comprar una vivienda de obra nueva hay que tener en cuenta que la cantidad final a pagar se calcula sumando al precio de compraventa los gastos asociados a la adquisición del inmueble, entre los que se encuentran los impuestos. En este caso, el futuro propietario tiene que abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), siendo este último competencia de las comunidades autónomas.
¿A qué tipo de viviendas se le aplica este impuesto?
Según la Agencia Tributaria, las viviendas de obra nueva son aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o la rehabilitación está terminada.
Sin embargo, a la hora de pagar el IVA, existe una excepción: si la vivienda ha sido habitada de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los compradores, esta deja de ser considerada como vivienda nueva o de primera entrega, con lo cual, el futuro propietario debería abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). En el supuesto de que el comprador sea el inquilino, sí debe hacer frente al pago del IVA.
Impuesto sobre el valor añadido de una vivienda de obra nueva
El porcentaje del impuesto variará dependiendo del tipo de inmueble que se adquiera; así, la compra de una vivienda nueva lleva aparejado el pago del tipo reducido del IVA del 10% sobre el importe escriturado. Ese mismo IVA del 10% se aplicará a las plazas de garaje (siempre que sean un máximo de dos) o los anexos (como el trastero) que se incluyan en la operación de compraventa.
Sin embargo, si se compra una vivienda de protección oficial el IVA que se pagará es el tipo superreducido del 4%. Finalmente, en el posible aunque poco habitual caso de la compra de un local comercial para destinarlo a vivienda, previa obtención de las licencias correspondientes que la ley establece, se abonará el tipo de IVA general (21%).
Impuesto sobre el valor añadido de una vivienda de segunda mano
En cambio, la compra de una vivienda de segunda mano está exenta del pago del IVA, ya que el impuesto sobre el valor añadido sólo grava la primera entrega de vivienda. Como comentamos anteriormente, en este caso habrá que pagar el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que consiste en un porcentaje sobre el valor de la compraventa que oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
Impuesto sobre el valor añadido en casos especiales
Hay otros dos casos especiales en los que el comprador no tiene que abonar el IVA por la compra de una vivienda:
- Cuando la vivienda se compre a un banco, ya que al haberla adquirido éste en primer lugar, pasa a convertirse oficialmente en una vivienda de segunda mano.
- Cuando el inmueble en cuestión haya sido alquilado durante un período no inferior a dos años y el dueño sea el mismo promotor que lo construyó, puesto que se considera una segunda transmisión.
El pago del IVA -o en su caso del ITP- no será el único gasto que deba asumir el comprador de una vivienda por la transacción. También le corresponderá abonar los honorarios de la notaría donde se otorgue la escritura y los aranceles del Registro de la Propiedad, y los gastos de gestoría si se ha recurrido a una para tramitar la compraventa. Por supuesto, si se ha solicitado una hipoteca para hacer frente a la compra de la vivienda, deberán de incluirse los gastos asociados a la hipoteca.
