La dación en pago consiste en entregar al banco la vivienda que tienes hipotecada para que tu deuda hipotecaria se cancele completamente. Es una solución que puedes barajar si tienes muchos problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca y quieres evitar los gastos y dolores de cabeza asociados al proceso de ejecución hipotecaria (cuando el banco denuncia el impago y embarga tu casa).
La inmensa mayoría de las hipotecas que se conceden en España están garantizadas por la vivienda y por tus bienes personales presentes y futuros. Es decir, que si no pagas las cuotas, el banco empezará por embargar tu vivienda. Si se subasta por un precio inferior a la deuda, también embargará tus otros bienes hasta que quede saldada. En España, por lo tanto, la dación en pago no es automática.
Solo algunas entidades incluyen una cláusula en el contrato que permite entregar la vivienda para saldar toda la deuda de golpe. Te aconsejamos revisar tu escritura para ver si te dan esta opción, pero es muy improbable. Si aún no has firmado tu préstamo, puedes intentar negociar con el banco para que incluya la dación en el contrato, aunque ya te avanzamos que es muy difícil que lo acepte. Para conseguir la dación en pago hay dos opciones:
Negociar la dación en pago con tu banco
Puedes negociar directamente la dación en pago con tu banco. Desde tu entidad te pedirán varios documentos para conocer tu situación económica y financiera, analizarán tu caso y te comunicarán si están dispuestos a aceptar o no la cesión de la casa. Este proceso puede alargarse entre tres y seis meses.
En general, a los bancos no les interesa aceptar las daciones en pago, porque vender las viviendas conlleva un tiempo y no siempre les sacan beneficio. Ahora bien, tus probabilidades de obtener su aprobación serán más altas si te queda poco dinero por devolver. Así, la entidad podrá vender la vivienda por un valor superior al de tu deuda hipotecaria.
Acogerse al código de buenas prácticas
La otra opción es acogerse al Código de Buenas Prácticas. Es un mecanismo dirigido a personas que pasan por un mal momento económico y tienen problemas para pagar su hipoteca. Si cumples sus requisitos, el banco tendrá que ofrecerte un plan de reestructuración que incluye rebajas del interés, carencias y quitas, entre otras medidas.
Si ese plan de reestructuración es inviable, tendrás derecho a pedir la dación en pago. En este caso, a diferencia de lo que ocurre si negocias, el banco está obligado a aceptarla, siempre que cumplas los requisitos del Código. Además, podrás vivir en alquiler en esa vivienda durante un mínimo de dos años, si lo deseas.
Ventajas de la dación en pago
- La deuda que tienes con el banco quedará completamente saldada en cuanto le entregues tu vivienda.
- Tus otros bienes quedarán a salvo. Ten en cuenta que si el banco ejecuta tu hipoteca para embargar tu casa, también puede solicitar el embargo de tus bienes personales si la vivienda se subasta por un valor inferior a tu deuda.
- Te ahorrarás todo el proceso judicial que conlleva una ejecución hipotecaria.
Inconvenientes de la dación en pago
- Te quedarás sin casa. Puedes pedir a tu banco que te la alquile, pero ya no será de tu propiedad.
- Los bancos no suelen aceptarla, a no ser que cumplas los requisitos del Código de Buenas Prácticas.
- No sale gratis. Puedes tener que pagar los gastos e impuestos asociados a esta operación.
