Son varios los documentos que el banco nos tiene que dar al solicitar una hipoteca, entre ellos, los más destacados son: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). La Ley de Crédito Inmobiliario obliga a las entidades bancarias a informar de todas las características de la hipoteca así como de las cláusulas del contrato.
FiAE: Definición e información que ofrece
La Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE es un documento que el banco entrega junto a la FEIN Hipoteca. En este documento aparece toda la información referente a las cláusulas, condiciones y riesgos de la hipoteca. Su principal objetivo es ampliar la información sobre el préstamo hipotecario al cliente para que sea conocedor de todos los detalles de la hipoteca que está pensando contratar.
La entidad bancaria tiene que entregar una copia de la FiAE a todos los titulares del préstamo hipotecario, y además a los avalistas de la hipoteca.
La información que aporta el FiAE como clientes de una hipoteca es la siguiente:
- Si una hipoteca es variable nos dirá que su interés es calculado en base a un índice de referencia. Este índice debe ser alguno de los regulados según la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1) y debe aparecer expresamente cuál es en la ficha.
- Si es una hipoteca multidivisa nos avisa de qué operaciones se realizarán en moneda extranjera y cuál será esa moneda.
- Se hace saber al cliente que pagará unos gastos de constitución. Legalmente solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que debe entregar el notario al hipotecado.
- Las condiciones en las que se puede establecer la cláusula de vencimiento anticipado. Se trata de que la entidad financiera proceda al embargo de la casa en caso de impago de la hipoteca. Y que en caso de impago el cliente debe asumir los gastos asociados a la ejecución del préstamo hipotecario.
- Si se contrata un CAP o un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés supondrá un coste al cliente.
- Si es una hipoteca variable y no tiene límite, se informa al cliente que asumirá la subida de las cuotas si el índice cotiza al alza.
FEIN: Definición e información que ofrece
El FEIN muestra las condiciones de la hipoteca de la entidad bancaria hacia el cliente según los datos que ha facilitado el interesado al pedir una hipoteca. Entre esas condiciones tenemos el tipo de interés, el plazo de la hipoteca, la cantidad de cuotas y su importe, las bonificaciones, las comisiones y las consecuencias en caso de impago de hipoteca. Antes de hacer esta ficha el cliente ha enviado al banco información sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que necesita para adquirir el inmueble.
Al ser vinculante para el banco como mínimo 10 días, la entidad financiera debe mantener las condiciones de su oferta obligatoriamente. Lo ideal es usar ese periodo para acudir a otras entidades bancarias a solicitar la oferta para una hipoteca.
Eso sí, sólo será vinculante para el banco. Si al cliente no le interesa la hipoteca entonces está en su derecho de cancelar la vinculación con el banco.
Esta ficha contiene la siguiente información:
- La información y los datos personales del prestamista.
- Los datos del intermediario que nos ha conseguido la hipoteca, así como los honorarios.
- Las características del préstamo hipotecario como el interés, el plazo, la divisa, el capital total, el valor de la vivienda, la garantía, entre otros.
- Tipo de interés y otros gastos. Aquí deberá constar de qué costes se calcula la TAE.
- El número de cuotas a pagar y la cantidad de cada una de ellas.
- Una tabla de reembolso con un cuadro de amortización de la hipoteca.
- Los productos vinculados y combinados que se hayan contratado para obtener la hipoteca, con el coste y su correspondiente bonificación.
- Cuáles son las condiciones para adelantar todo el capital o parte de ello y si se cobra alguna comisión.
- Información sobre el derecho de subrogación de hipoteca, si tenemos derecho a cambiar la hipoteca de banco o no.
- El plazo para aceptar la oferta y el derecho de desistimiento.
- Las pautas para poder poner reclamaciones.
- Las consecuencias que tiene no cumplir con los compromisos pactados con el préstamo hipotecario.
- Otra información adicional como la legislación a aplicar, el idioma o el derecho a tener un proyecto del contrato.
- Las entidades supervisoras del banco y del intermediario, en caso de haberlo, y sus datos fiscales.
Según la ley, el banco debe facilitar la FEIN como mínimo diez días antes de la firma de la hipoteca. En el caso de que hubiese productos combinados en la oferta, el banco tiene que entregar dos fichas: una sin productos y otra con los productos incluidos.
Toda la documentación, junto al FEIN y la FiAE, debe ser enviada por el banco a la notaría que el cliente haya seleccionado. El notario tendrá que asesorar y resolver las dudas del cliente sobre la hipoteca, y esto es obligatorio tras la nueva ley hipotecaria al menos 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario.
