¿Sabías que puedes mejorar el tipo de interés o ampliar los plazos de tu hipoteca? Así es, con la subrogación puedes incluso pasar de tipo variable a fijo o viceversa. Hoy, desde Finanglobal, te contamos en qué consiste este producto y como puedes beneficiarte.
Tipos de Subrogación Hipotecaria
Lo primero que tienes que saber es que existen dos tipos de subrogación: de acreedor y de deudor. En este artículo nos centraremos únicamente en la de acreedor, pero te contamos en qué consisten ambas modalidades.
Subrogación de acreedor
Consiste en cambiar tu hipoteca de una entidad bancaria a otra. Puedes usarla para mejorar las condiciones que firmaste en su momento, rebajar el tipo de interés e incluso cambiar de tipo fijo a variable y viceversa.
Subrogación de deudor
Consiste en cambiar al titular de una hipoteca. Se produce, por ejemplo, cuando en una compra-venta entre particulares, al comprador le interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario.
Mejora de condiciones por subrogación
Con la subrogación de acreedor puedes cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el tipo de interés o el plazo d devolución. Además, es más rentable que la opción de cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar de nuevo por el proceso de contratación.
Normalmente, para que el nuevo banco acepte el trámite, debe haber transcurrido un plazo de unos 2-3 años desde que firmaste tu hipoteca actual. Es una forma de cerciorarse de que efectivamente tienes capacidad de asumir tus responsabilidades de pago. Con la subrogación no podrás ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).
Esto es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales ventajas:
- El tipo de interés. Con la subrogación puedes modificar el tipo de interés de tu hipoteca para abaratar el precio que pagas por tus cuotas; cambiar tu índice de referencia del Euribor al IRPH si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable; pasar tu hipoteca variable a tipo fijo si quieres beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable).
- La vinculación y las comisiones. La subrogación también te permite eliminar comisiones que no te interesan (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no necesitas, como seguros o planes de pensiones. De esta manera, puedes abaratar sustancialmente el precio que pagas por tu préstamo hipotecario cada mes.
- El plazo de devolución. También puedes cambiar de banco para aumentar o disminuir los plazos de devolución de tu hipoteca dependiendo de tu situación financiera actual.
- Cláusulas potencialmente abusivas. Si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva o un interés de demora muy alto, puedes trasladarla a otro banco que te elimine dichas condiciones.
Consejos para conseguir una buena Subrogación
Para realizar una subrogación, primero tendrás que encontrar un banco que esté dispuesto a asumir tu préstamo. Desde Finanglobal te facilitamos unos consejos para que puedas gestionar personalmente tu subrogación.
- Estudia el mercado hipotecario: uno de los principales motivos para cambiar tu hipoteca de banco es mejorar sus condiciones, por ello, es primordial que te informes bien sobre las ofertas de otras entidades. Infórmate sobre sus ofertas de subrogación para saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, y poder así valorar tu mismo si se trata de una opción atractiva en comparación con tu préstamo actual.
- Compara y negocia: el siguiente paso es ir a varias entidades (mínimo tres) para ver qué oferta te ofrecen. Cuando tengas varias propuestas en firme, elige como referencia la que mejores condiciones te brinde y negocia a partir de ella con el resto de bancos para recibir contraofertas. Una vez te decidas, tendrás que presentar la solicitud de subrogación.
- Informa a tu banco la intención de cambiar a otra entidad: no tiene porqué suceder, pero siempre existe la posibilidad de que tu entidad esté dispuesta a mejorarte las condiciones de tu hipoteca si no quiere perderte como cliente. Utiliza las ofertas que has conseguido con otros bancos para negociar y lograr que te hagan una buena contraoferta.
- Acepta la oferta y espera la respuesta de tu banco: una vez hayas presentado la solicitud, el banco te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y tendrás que decidir si te interesa o no. Cuando la aceptes, será el propio banco quien se lo notifique a tu entidad en un plazo aproximado de 7 días hábiles. En los 15 días posteriores, tu banco podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore esas condiciones.
- Escoge entre la oferta y la contraoferta: la actual legislación te permite elegir libremente la propuesta del banco nuevo o la réplica de tu entidad. Antes era de obligado cumplimiento quedarse con la oferta de tu entidad si igualaba o mejoraba la nueva opción.
- Formaliza la subrogación: si tu entidad no ha presentado su contraoferta o no mejora a la nueva, tendrás vía libre para cambiar tu hipoteca de banco. Cabe recordar que hay que hacer una escritura de subrogación y asumir los gastos derivados de esta operación.
Requisitos y documentos necesarios para subrogar la hipoteca
Para realizar una subrogación debes cumplir una serie de requisitos mínimos como norma general:
- Tener una buena situación laboral y financiera.
- El capital pendiente no puede ser más del 80% del valor de la vivienda.
- Haber pagado las cuotas sin incidencias durante al menos dos años.
Por otro lado, tendrás que entregar la siguiente documentación al nuevo banco para demostrar que cumples todos estos requisitos:
- Información personal y económica: el DNI o NIE, la copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la renta… Es decir, toda la documentación estándar.
- Información financiera: los recibos de otros préstamos contratados y la escritura de la hipoteca. Además, tendrás que dar autorización a la entidad para que consulte tus datos en la CIRBE, donde aparece tu historial crediticio.
- Información de la vivienda: nota simple, escritura de la vivienda e informe de tasación del inmueble.
Puede suceder que el nuevo banco te pida información adicional o que prescinda de alguno de estos documentos por diversos motivos.
