Una vez finalizado el plazo de tu hipoteca, o si deseas vender el inmueble, puedes optar por cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se trata de un paso que no es obligatorio si han transcurrido 20 años desde que solicitaste el préstamo, salvo en el caso de querer vender la vivienda.
¿Qué tipos de cancelación existen?
Las cancelaciones hipotecarias pueden ser de dos tipos:
- La cancelación que se realiza en el momento en que finaliza el plazo de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas.
- La cancelación anticipada, antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún quedan un capital pendiente de pago.
En el primer caso las cosas son muy sencillas. Una vez pagada el banco emite un certificado que lo acredita. Esto supone que la hipoteca está cancelada económicamente pero no que figure como tal en el registro de la propiedad por lo que hay que proceder a la «cancelación registral».
¿Qué pasos hay que seguir para cancelar una hipoteca en el registro de la propiedad?
Levantar la carga de una hipoteca es una operación que puedes realizar directamente desde la entidad bancaria con la que lo tienes contratado. Si deseas realizar los trámites por tu cuenta para ahorrar costes, te decimos cómo hacerlo paso a paso:
- Solicita a tu banco el certificado de deuda cero. Este documento será entregado de manera gratuita.
- Elige la notaría que mejor te venga y presenta dicho certificado para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
Tienes que saber que no existe un plazo para la comparecencia del apoderado de la entidad en la notaría, no obstante las entidades tienen que poner los medios necesarios con el fin de evitar retrasos, actuando para ello con la máxima diligencia.
- Solicita y cumplimenta, en una delegación de tu comunidad autónoma, el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD). También está exento de pago pero hay que hacerla.
- Con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, acude al Registro de la Propiedad para proceder a la cancelación de la hipoteca. Aquí sí deberás pagar los aranceles registrales que dependen del valor de tu hipoteca. Es aconsejable pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la finca no está hipotecada.
Es muy frecuente, más de lo que nos imaginamos, que solamente se proceda a la cancelación económica y nos olvidemos de la cancelación registral. Esta forma de proceder no es nada recomendable porque tarde o temprano hay que hacer la cancelación registral y hacerlo años después puede ser problemático ya que, muchas veces, encontrar los archivos correspondientes a la cancelación económica es difícil y se tarda tiempo.
Es conveniente que después de presentar el documento en el Registro se pida una nota simple registral en la que se acredite que la hipoteca ha sido cancelada.
Gastos a la hora de cancelar una hipoteca
Si vas a cancelar tu hipoteca, es importante que tengas en cuenta los gastos que va a suponerte la operación:
Gastos notariales y registrales
Los gastos de la cancelación de hipoteca están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Su coste exacto depende del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.
Honorarios del gestor
Los honorarios no están limitados por ley, por lo que dependerá de las tarifas que aplique cada gestoría.
Comisión por reembolso anticipado de hipoteca
Esta comisión dependerá de cuándo hayas firmado el préstamo hipotecario. Recuerda que la nueva ley hipotecaria ha cambiado las comisiones para el caso del reembolso anticipado.
