Los bancos están actualizando su oferta hipotecaria para adecuarse al escenario actual, y están optando por encarecer sus préstamos fijos y abaratar los variables, para hacerlos más atractivos en plena escalada del euríbor a 12 meses. De este modo, lo más aconsejable será intentar beneficiarse tanto de la novación como de la subrogación cuanto antes, para evitar que empeoren las condiciones de financiación.
Tanto la subrogación como la novación de la hipoteca son fórmulas que permiten mejorar las condiciones de un préstamo y ahorrar en lo que pagas mensualmente. En Finanglobal te explicamos en qué consiste cada una de estas opciones.
Novación
La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente es quién solicita la novación con el fin de mejorar las condiciones hipotecarias.
La novación de la hipoteca permite realizar importantes cambios sobre el préstamo hipotecario:
- El importe de la hipoteca pendiente: permite realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de una cantidad mayor de dinero.
- El plazo de amortización: la modificación del plazo se puede realizar tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el fin de reducir el importe de las cuotas.
- El tipo de interés: se realizan cambios en los tipos de interés inicialmente pactados, pudiendo cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o mediante la disminución del diferencial.
- El titular del préstamo hipotecario: permite modificar las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca, por causas como el fallecimiento, divorcio, etc.
- El sistema de liquidación: los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 indica que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista a la hora de liquidar una hipoteca (artículo 23).
La novación permite mejorar las condiciones de la hipoteca, pero es una operación que conlleva ciertos gastos a tener en cuenta. La ventaja de la novación respecto a la subrogación es que estos gastos normalmente suelen ser menores. Por ello es conveniente que se analicen estos gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.
Subrogación
La subrogación es un trámite que permite a la persona hipotecada modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra. En una situación en la que los tipos de interés han sufrido fuertes variaciones es atractivo considerar la opción de la subrogación a otra entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
Tipos de subrogación
- Subrogación del acreedor: Consiste en cambiar nuestra hipoteca de una entidad bancaria a otra. Para realizar este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.
- Subrogación del deudor: Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de una vivienda asuma la deuda. Suele ser común en operaciones de compra-venta de inmuebles.
Cabe señalar que los gastos por la subrogación de una hipoteca son mayores a los gastos que supone llevar a cabo una novación. Antes de realizar la subrogación conviene analizar los gastos que conlleva la operación, comparados con el beneficio obtenido por cambiar de entidad, para saber si resulta interesante realizar dicha subrogación
¿En qué momento me conviene más una novación o una subrogación?
A la hora de elegir entre una novación o una subrogación conviene conocer qué opciones permiten realizar cada una de ellas.
Por un lado, la novación, como se ha comentado, permite ampliar el capital, cosa que la subrogación no permite. El importe de los gastos en la novación suele ser menor en comparación con los gastos de la subrogación. Por último la novación permite añadir titulares en el préstamo hipotecario a diferencia de la subrogación.
Por otro lado, uno de los motivos que nos pueden llevar a elegir la opción de realizar una subrogación es que nuestra entidad bancaria actual no mejora las condiciones que nos ofrecen otras entidades; o simplemente cuando la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen la decisión por subrogación.
